Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
«Παράθυρο» στο μέλλον της κτηματαγοράς, μετά από μια καταστροφική επταετία, ανοίγουν τα μεγάλα έργα υποδομής που έχουν δρομολογηθεί, σε συνδυασμό με την κατάρρευση των τιμών που έχουν δημιουργήσει μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες. Η αγορά ακινήτων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μπορεί να είναι από το 2016 και μετά, το επόμενο success story, και μαζί με την έκρηξη του τουρισμού, να αποτελέσουν το δεύτερο βασικό πυλώνα στήριξης της ελληνικής οικονομίας.
Κι αν όλα αυτά φαντάζουν όνειρο σε μια χρονική στιγμή που τα πάντα μοιάζουν διαλυμένα στην αγορά, οι ειδικοί του κλάδου επιμένουν ότι ο κύκλος της συνεχούς υποχώρησης της ζήτησης και των τιμών θα σταματήσει στην επταετία, όπως έχει γίνει και σε ανάλογες περιπτώσεις στο εξωτερικό. Όλα αυτά, βεβαίως, υπό την προϋπόθεση της ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας, της ενίσχυσης της ρευστότητας από τις τράπεζες και μιας πολιτικής που θα στοχεύει στην προσέλκυση ξένων επενδυτών, οι οποίοι θα αγοράσουν ακίνητα στη χώρα μας.
Ερευνα της Eurobank Property Services που παρουσιάστηκε από τον διευθυντή Συμβουλευτικών Υπηρεσιών σε πρόσφατο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, περιγράφει τους κυριότερους παράγοντες που διαχρονικά επηρεάζουν την πορεία της κτηματαγοράς διεθνώς και είναι: Τα έργα υποδομών, το θεσμικό - φορολογικό πλαίσιο, η προσφορά (υφιστάμενο απόθεμα, νέες κατασκευές κ.ά.), μακροοικονομικοί παράγοντες και συγκεκριμένα το Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (GDP), το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και οι όροι - διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων. Η έρευνα της τράπεζας είναι αποκαλυπτική ως προς το ποια πολιτικο-οικονομικά γεγονότα επηρέασαν την πορεία της κτηματαγοράς και τις τιμές των ακινήτων από το 1990 και μέχρι το 2013. Παράλληλα, αναλύει τις προοπτικές του κλάδου με βάση τα έργα υποδομών. Συγκεκριμένα:
1 Καταγράφηκε πτώση στις τιμές όταν το 1990 κατέρρευσαν τα καθεστώτα της Αν. Ευρώπης, ενώ σημαντική ανάκαμψη παρατηρήθηκε από το 1997 και έπειτα. Εκτοτε, ακόμη και σε περιόδους χρηματιστηριακής κρίσης, ο κόσμος κατηύθυνε τα χρήματά του στα ακίνητα, με αποτέλεσμα την άνοδο των τιμών.
2 Στα ανώτατα επίπεδα αυξήσεων οι τιμές έφτασαν το 2002 με την κατασκευή του αεροδρομίου και της Αττικής Οδού και στη συνέχεια το 2006 με αφορμή την επιβολή ΦΠΑ στις πωλήσεις νεόδμητων. Και σταδιακά από το 2007 άρχισε η κατάρρευση με κύριους σταθμούς το σκάνδαλο της Lehman Brothers, το πρώτο Μνημόνιο και το «χαράτσι» μέσω της ΔΕΗ. Το 2012 καταγράφηκε και η μεγαλύτερη πτώση στις τιμές, η οποία συνεχίστηκε και πέρυσι.
3 Είναι χαρακτηριστικό ότι την περίοδο 1989-2013 η αύξηση των πραγματικών αξιών των ακινήτων ήταν 17% και των ονομαστικών 400%. Ο πληθωρισμός από το 1989 μέχρι το 1996 ήταν ιδιαίτερα υψηλός (μέσος όρος 14%), με αποτέλεσμα οι πραγματικές αξίες των ακινήτων να είναι πολύ μικρότερες από τις ονομαστικές. Η μέση ετήσια πραγματική απόδοση ήταν 0,7%, ενώ η μέση ετήσια ονομαστική απόδοση 7%.
4 Σε ό,τι αφορά τη σύγκριση των πραγματικών αξιών ακινήτων και του πραγματικού ΑΕΠ παρατηρείται ότι το δεύτερο αυξήθηκε την περίοδο 1989-2013 κατά 23% ή 0,9% ετησίως, ενώ οι αξίες των ακινήτων 17% ή 0,7% ετησίως, υπάρχει δηλαδή μια συσχέτιση κατά 93%.
5 Συσχέτιση 93% υπάρχει και με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών που το ίδιο διάστημα αυξήθηκε 35% ή 1,3% ανά έτος, ενώ οι αξίες των ακινήτων αυξήθηκαν 17% ή 0,7% ανά έτος, ενώ η ανεργία αυξήθηκε από το 7% στο 27%.
6 Στα δάνεια υπάρχει συσχέτιση 72%, καθώς η στεγαστική πίστη αυξήθηκε κατά 3.741% το 1989-2013.
Η μελέτη της Eurobank κάνει και ορισμένες προβλέψεις για την πορεία της αγοράς επισημαίνοντας ότι αν η κτηματαγορά ακολουθήσει τη βελτίωση της οικονομίας από το 2014 και ύστερα, τότε αναμένεται να παρατηρηθεί μείωση αξιών το 2014, σταθεροποίηση το 2015 και αύξηση από το 2016 και μετά, ακολουθώντας την πορεία της οικονομίας με καθυστέρηση περίπου ενός έτους.
Σύμφωνα με το βασικό σενάριο, φέτος θα σημειωθεί μείωση τιμών 5,9% και με βάση το δυσμενές σενάριο 9%. Το 2015 το βασικό σενάριο κάνει λόγο για αύξηση 1% και το δυσμενές σενάριο για μείωση 3,9%. Τέλος για το 2016 το καλό σενάριο προβλέπει αύξηση 2,9% και το κακό αύξηση μόλις 0,9%, αλλά είναι σίγουρη η ανάκαμψη της κτηματαγοράς. Όπως φαίνεται, πάντως, στο σχετικό γράφημα η υλοποίηση των έργων υποδομής επηρεάζει και την κτηματαγορά. Η κατοικία θα επηρεαστεί θετικά από την υλοποίηση του αγωγού ΤΑΡ, την ανάπλαση του φαληρικού μετώπου, την παράδοση νέων σταθμών του μετρό και του μετρό Θεσσαλονίκης, τις επεκτάσεις οδικών αξόνων, την επανέναρξη των εργασιών στο αυτοκινητόδρομο Κόρινθος ? Πάτρα και τις επεκτάσεις του προαστιακού. Σημαντικά για τον τουρισμό είναι τα έργα πεζοδρόμησης της Πανεπιστημίου, οι αυτοκινητόδρομοι, η κατασκευή αεροδρομίου στο Καστέλι, η εκμετάλλευση των 7 περιφερειακών αεροδρομίων, λιμένων και μαρίνων κ.λπ.
