Σοκ σε χιλιάδες ιδιοκτήτες αυθαιρέτων προκαλούν οι νέες εξαγγελίες του αναπληρωτή υπουργού Περιβάλλοντος Γιάννη Τσιρώνη, για ριζικές αλλαγές στον νόμο περί τακτοποίησης, «που θα βελτιώνει σημαντικά τον υπάρχοντα» και αναμένεται να τεθεί σε ισχύ πριν από τη δωδεκάμηνη λήξη της ισχύουσας νομοθεσίας.
Όπως αναφέρει η «Ημερησία», στόχος της νέας νομοθεσίας, που την επεξεργάζεται αυτή την περίοδο η ηγεσία του υπουργείου και πρόκειται να παρουσιαστεί πριν από το τέλος του 2015, είναι να δοθούν προτεραιότητες στο συνολικό πολεοδομικό πρόβλημα, προβλέποντας τακτοποίηση με «εξαιρέσεις» σε περιοχές που έχουν μεγάλη συνολικά επιβάρυνση.
Στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων επανέρχονται το ζητήματα των κατεδαφίσεων σε περιοχές που θα κριθούν πως ασφυκτιούν χωρικά, ωστόσο μείζον ζήτημα ανακύπτει σχετικά με το τι θα ισχύσει για τους ήδη ενταγμένους στις ρυθμίσεις τακτοποίησης
Πρακτικά, στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων επανέρχονται το ζητήματα των κατεδαφίσεων σε περιοχές που θα κριθούν πως ασφυκτιούν χωρικά. Ωστόσο μείζον ζήτημα ανακύπτει σχετικά με το τι θα ισχύσει για τους ήδη ενταγμένους στις ρυθμίσεις τακτοποίησης και πώς ο νέος νόμος θα «παγιδεύσει» τους παραβάτες. Στην παρούσα φάση, οι προθέσεις του Γ. Τσιρώνη είναι ασαφείς, τονίζοντας σε δηλώσεις του πως θα υπάρξει «τακτοποίηση σε κάποια σημεία, ενώ σε κάποια άλλα όχι». Μεγάλη μερίδα αυθαιρετούχων προβληματίζονται για τα «οφέλη» του νόμου και εάν τελικά θα ενταχθούν στις διατάξεις του ή όχι.
Συνεχείς κλυδωνισμοί
Μολονότι οι δεσμεύσεις του αναπληρωτή υπουργού για όσους αυθαιρετούχους έχουν υποβάλει φάκελο τακτοποίησης, το διαρκές ράβε ξήλωνε προκαλεί συνεχείς κλυδωνισμούς ως προς την ισχύ και την εφαρμογή μιας σταθερής κατευθυντήριας γραμμής στο μείζον ζήτημα των αυθαιρέτων. Ακόμη και τα προνόμια νομιμοποίησης με χαμηλές δόσεις και ευκολίες πληρωμής δεν απέφεραν τα προσδοκώμενα στα γκισέ του υπουργείου, καθώς μόλις οι μισοί αυθαιρετούχοι έχουν προχωρήσει μέχρι σήμερα σε τακτοποίηση.
Ακόμη και στην παρούσα κατάσταση, το υπουργείο διαμηνύει πως δεν θίγονται οι πολίτες που έχουν ενταχθεί στον ισχύοντα νόμο, ειδικά μάλιστα όσοι έχουν καταβάλει το παράβολο και τις δόσεις του ειδικού προστίμου και βρίσκονται στη β΄ φάση της υποβολής των σχεδίων και των μελετών που συνοδεύουν τη δήλωση αυθαιρέτου.
Στόχος της νέας κυβέρνησης είναι η κατάθεση νέου νόμου για τα αυθαίρετα, καθώς θεωρεί πως η υφιστάμενη ρύθμιση επιβαρύνει το περιβάλλον. Μάλιστα, αναφερόμενος πρόσφατα στα στατιστικά στοιχεία, ο Γ. Τσιρώνης αποκαλύπτει πως μόλις το 50% των αυθαιρετούχων που θα μπορούσαν να ενταχθούν στην υφιστάμενη ρύθμιση δεν έκανε ποτέ εφαρμογή της ισχύουσας νομοθεσίας. Μόλις το 20% έχει προχωρήσει στο τελικό στάδιο της διαδικασίας νομιμοποίησης, ενώ το 30% βρίσκεται στο αρχικό, δηλαδή δεν έχει καταθέσει τις σχετικές μελέτες.
850.000 αυθαιρετούχοι
Συνολικά από τις δηλώσεις αυθαιρέτων προκύπτει πως το 75% αφορά κτίσματα με οικοδομική άδεια και το 25% παντελώς αυθαίρετα, χωρίς καμία άδειαΤο τελευταίο δίμηνο ο αριθμός των δηλώσεων περί τακτοποίησης υπολογίζεται στις περίπου 850.000, ενώ σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία του υπουργείου στο τέλος του 2014 στον νόμο είχαν ενταχθεί 805.682 αυθαίρετα κτίσματα ή κτίσματα με αυθαιρεσία. Μάλιστα, σε περισσότερες από 490.000 περιπτώσεις έχει καταβληθεί ήδη το παράβολο, ενώ 269.036 έχουν ολοκληρώσει την υπαγωγή. Από το ηλεκτρονικό σύστημα έχουν εκδοθεί 671.720 βεβαιώσεις για μεταβίβαση ακινήτων.
Συνολικά από τις δηλώσεις αυθαιρέτων προκύπτει πως το 75% αφορά κτίσματα με οικοδομική άδεια και το 25% παντελώς αυθαίρετα, χωρίς καμία άδεια.
Τι πληρώνετε
Όπως προβλέπει ο νόμος, στη ρύθμιση εντάσσονται όσες αυθαιρεσίες έχουν υλοποιηθεί έως τις 28 Ιουλίου 2011 (οπότε είχε κατατεθεί στη Βουλή ο ν. 4014/11) και συγκεκριμένα:
1. Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικία, που υφίστανται πριν από το 1975. Για τη νομιμοποίησή τους, οι ιδιοκτήτες καταβάλλουν παράβολο ύψους 500 ευρώ. Δεν πληρώνουν δηλαδή ενιαίο ειδικό πρόστιμο.
2. Αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν από την 1/1/1983. Εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή του παραβόλου και του 15% του ενιαίου ειδικού προστίμου.
3. Αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγή χρήσης που πραγματοποιήθηκε από 01/01/1983 έως 31/12/2003 και για τις οποίες καταβάλλεται το 80% του ενιαίου ειδικού προστίμου.
4. Αυθαιρεσίες που πραγματοποιήθηκαν μετά τις 31/12/2003 και πριν από τις 28 Ιουλίου 2011 για τις οποίες καταβάλλεται πρόστιμο και παράβολο.
5. Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις, όπως π.χ. τοποθέτηση φούρνων, διακοσμητικών κρουνών σε ακάλυπτο χώρο, πέργκολες κτλ. Εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου 500 ευρώ. Χωρίς δηλαδή την καταβολή ειδικού προστίμου.
6. Αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης με παραβίαση μέχρι 40% κάλυψης και δόμησης και μέχρι 20% ύψους (σε σύγκριση με την οικοδομική άδεια). Στα ποσοστά συνυπολογίζονται τα δηλωμένα αυθαίρετα και από παλαιότερες νομοθετικές ρυθμίσεις. Εξαιρούνται της κατεδάφισης για 30 χρόνια με την καταβολή παραβόλου και του ειδικού προστίμου και οριστικά μετά την συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτηρίου.
Σημειώνεται ότι με την καταβολή μόνον παραβόλου ύψους 500 ευρώ νομιμοποιούνται όλες οι αυθαιρεσίες σε κατοικίες που υπήρχαν πριν από το 1975, όπως και όλες οι μικρού μεγέθους παραβάσεις.
Οι δόσεις...
Σε όλη την περίοδο της παράτασης (Φεβρουάριος 2016) ισχύει η δυνατότητα αποπληρωμής του προστίμου σε 60 μηνιαίες δόσεις, κάτι που ισχύει και σήμερα για όσους υποβάλλουν δήλωση τακτοποίησηςΣε όλη την περίοδο της παράτασης (Φεβρουάριος 2016) ισχύει η δυνατότητα αποπληρωμής του προστίμου σε 60 μηνιαίες δόσεις, κάτι που ισχύει και σήμερα για όσους υποβάλλουν δήλωση τακτοποίησης, με δυνατότητα αποπληρωμής του προστίμου είτε με εξαμηνιαίες είτε με μηνιαίες δόσεις. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες αλλαγές, για δηλώσεις με πληρωμή παραβόλου που θα πραγματοποιηθεί έως τις 5/2/2016 αναμένεται η παροχή των εξής τρόπων εξόφλησης του ενιαίου ειδικού προστίμου:
i) Εφάπαξ εξόφληση (έκπτωση 20%) με προθεσμία καταβολής έως τις 8/2/2016.
ii) Εξόφληση του 30% (έκπτωση 10%) με προθεσμία καταβολής έως τις 8/2/2016. Οι επόμενες προς εξόφληση δόσεις δύναται να είναι μηνιαίες ή τριμηνιαίες.
iii) 60 μηνιαίες δόσεις (ελάχιστο ποσό δόσης 50 ευρώ) με προθεσμία καταβολής των πρώτων 6 δόσεων έως τις 8/2/2016.
iv) 10 εξαμηνιαίες δόσεις (ελάχιστο ποσό δόσης 300 ευρώ) με προθεσμία καταβολής της πρώτης δόσης έως τις 8/2/2016.
Κάθετη πτώση στην αγορά ακινήτων
Όπως αναφέρεται σε άλλο δημοσίευμα της «Ημερησίας», το 2015 χαρακτηρίζεται ως χρονιά μεγάλων επενδυτικών ευκαιριών στην αγορά ακινήτων διότι, ενώ όλοι ανέμεναν ανάκαμψη των τιμών, φαίνεται ότι και φέτος θα καταγραφεί νέα πτώση. Πρόκειται για την όγδοη ουσιαστικά σερί χρονιά όπου η κτηματαγορά βρίσκεται σε στενωπό και τα ακίνητα έχουν απαξιωθεί πλήρως.
Ευκαιρίες για όλα τα βαλάντια, από εκείνους που θέλουν να επενδύσουν ποσά της τάξης των 30-100 χιλιάδων ευρώ μέχρι εκείνους που μπορούν να αποκτήσουν κοψοχρονιά ένα σπίτι αξίας άνω των 500 χιλιάδων ευρώΑν και στα τέλη του 2014 οι προβλέψεις των ειδικών έκαναν λόγο για ανάκαμψη των αγοραπωλησιών και των τιμών πώλησης από το β΄ εξάμηνο, τελικά η πολιτική αναταραχή και η οικονομική αβεβαιότητα έφεραν πίσω όλο το πλάνο επαναφοράς του κλάδου σε θετικά επίπεδα. Η «ανάσταση» αναβάλλεται για το 2016 κι εφόσον δεν συμβεί κάποιο «ατύχημα» στην οικονομία. Παράγοντες της αγοράς πιστεύουν ότι φέτος υπάρχουν μεγάλες ευκαιρίες για αγορές από όσους έχουν ρευστό, καθώς οι τιμές θα πιάσουν πάτο. Ευκαιρίες για όλα τα βαλάντια, από εκείνους που θέλουν να επενδύσουν ποσά της τάξης των 30-100 χιλιάδων ευρώ μέχρι όσους μπορούν να αποκτήσουν κοψοχρονιά ένα σπίτι αξίας άνω των 500 χιλιάδων ευρώ.
Τους τελευταίους δύο μήνες έχει παρατηρηθεί σχετική κινητικότητα για μικρά διαμερίσματα με αξία που δεν ξεπερνά τις 50-60 χιλιάδες ευρώ. Όπως τονίζουν κτηματομεσίτες, πρόκειται για επενδυτές οι οποίοι θέλουν να εξασφαλίσουν με κάποιο τρόπο το... κομπόδεμα που απέσυραν από τις τράπεζες, φοβούμενοι μια αναταραχή στην οικονομία και στο τραπεζικό σύστημα.
Πρόκειται κυρίως για συνταξιούχους ή όσους βγαίνουν στη σύνταξη και παίρνουν ένα ποσό εφάπαξ. Θέλοντας να το εξασφαλίσουν, είτε αγοράζουν ομόλογα ξένων χωρών είτε στρέφονται στο καταφύγιο της κτηματαγοράς, εκεί όπου έχει καταγραφεί πτώση πάνω από 50% στις τιμές κατά τη διάρκεια της κρίσης, επομένως δεν υπάρχουν πολλά περιθώρια περαιτέρω απαξίωσης.
Μεταχειρισμένα
Οι αγορές που γίνονται αφορούν κυρίως διαμερίσματα τα οποία μπορούν να ενοικιαστούν εύκολα και είναι κυρίως μεταχειρισμένα τα οποία δεν απαιτούν μεγάλα κόστη ανακατασκευής και συντήρησης. Ωστόσο οι μερικές δεκάδες αγοραπωλησίες δεν έχουν καταφέρει να σώσουν τον κλάδο, ο οποίος βουλιάζει και αυτή τη χρονιά εξαιτίας της παντελούς έλλειψης ενδιαφέροντος, της ανυπαρξίας επενδυτικής-κατασκευαστικής δραστηριότητας, της διατήρησης του αποθέματος απούλητων σπιτιών σε υψηλά επίπεδα.
Όπως τονίστηκε σε πρόσφατο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, υπάρχουν ακραίες μειώσεις τιμών της τάξης του 50% και στα πολύ ακριβά ακίνητα, λόγω φορολόγησης, και στα πολύ φθηνά, λόγω ανυπαρξίας ενδιαφέροντοςΌπως τονίστηκε σε πρόσφατο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, υπάρχουν ακραίες μειώσεις τιμών της τάξης του 50% και στα πολύ ακριβά ακίνητα, λόγω φορολόγησης, και στα πολύ φθηνά, λόγω ανυπαρξίας ενδιαφέροντος. Από τις αγοραπωλησίες που γίνονται, πολλές, κυρίως σε νεόδμητα, δεν καλύπτουν ούτε το κόστος παραγωγής. Δηλαδή οι ιδιοκτήτες, κατασκευαστές κατά κύριο λόγο, πουλάνε κάτω του οικοδομικού κόστους, σε μια προσπάθεια να «διώξουν από πάνω τους» μια περιουσία που φορολογείται και με ΕΝΦΙΑ.
Τέλος, υπάρχουν και οι περιπτώσεις «αναγκαστικής πώλησης», από ανάγκη δηλαδή κάποιος ιδιοκτήτης πουλάει όσο όσο. Σ' αυτό το κλίμα, όσοι επενδυτές διαθέτουν «ζεστό» χρήμα και δεν είναι αναγκασμένοι να καταφύγουν σε τραπεζική χρηματοδότηση (η οποία είναι αδύνατη λόγω των προβλημάτων ρευστότητας) έχουν μπροστά τους την ευκαιρία να κάνουν «αγορές από το πανέρι». Δηλαδή διαμερίσματα σε πολύ χαμηλές τιμές, μεζονέτες με κόστος σχεδόν όσο το κόστος κατασκευής και με πολυτελή ακίνητα αξίας ενός εκατομμυρίου ευρώ και πάνω να πωλούνται στη μισή τιμή.
Ως μεγάλο ρίσκο χαρακτηρίζεται η αγορά οικοπέδων, καθώς επικρατεί παντελής έλλειψη ενδιαφέροντος για την αξιοποίηση γης. Όποιος, ωστόσο, θέλει να αγοράσει για να κτίσει, βρίσκει οικόπεδα σε τιμές μειωμένες ακόμη και πάνω από 60%.
Πλήρης απαξίωση
Μεγάλοι χαμένοι, όσοι αγόρασαν την περίοδο 2000-2008 σε εξωφρενικά υψηλές τιμές. Τώρα η περιουσία τους έχει απαξιωθεί, χάνοντας σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το μισό της αξίας τηςΜεγάλοι χαμένοι, όσοι αγόρασαν την περίοδο 2000-2008 σε εξωφρενικά υψηλές τιμές. Τώρα η περιουσία τους έχει απαξιωθεί, χάνοντας σε πολλές περιπτώσεις ακόμη και το μισό της αξίας της. Σύμφωνα με τους εκτιμητές ακινήτων, η πτωτική τάση των τιμών γίνεται με ηπιότερους ρυθμούς, ενώ έχει αυξηθεί το χάσμα μεταξύ αγοραίων τιμών και αντικειμενικών αξιών. Κυρίως στα παλαιά ακίνητα, οι πωλήσεις γίνονται κάτω από την αντικειμενική αξία, ακόμη και 100%. Μόνο σε Νέο Ψυχικό, Παπάγου, Χολαργό, Αγία Παρασκευή, Κηφισιά οι αντικειμενικές ταυτίζονται ή είναι χαμηλότερες των εμπορικών αξιών.
Στην Αττική ζήτηση υπάρχει μόνο για ποιοτικές κατοικίες κοντά σε σταθμούς μετρό, με καλή πρόσβαση στην Αττική Οδό. Αν και η ψυχολογία των αγοραστών είναι καλύτερη, καθώς εκτιμούν ότι οι τιμές έχουν ωριμάσει, οι επενδυτές είναι απαιτητικοί και ενδιαφέρονται μόνο για ευκαιρίες, ενώ δίνουν χαμηλές προσφορές.
Αυτό που παρατηρείται σωρευτικά είναι ότι η κτηματαγορά στην Αττική γύρισε στα επίπεδα των τιμών που ίσχυαν το 2000, δηλαδή 15 χρόνια πίσω, και φαίνεται ότι πωλητής και αγοραστής συμφωνούν στη χαμηλότερη τιμή των αγγελιών. Αν ζητούν δηλαδή για ένα σπίτι από 50 έως 80 χιλιάδες ευρώ, συμφωνούν στην πρώτη τιμή.
Πτώση από 30% έως 60% στα ενοίκια
Αξίζει να σημειωθεί ότι πτώση, που ανάλογα με την περιοχή κυμαίνεται από 30% έως 60%, καταγράφουν και τα ενοίκια των διαμερισμάτων, κυρίως λόγω της υπερπροσφοράς. Το 2014 για κάθε 15 ακίνητα υπήρχε μόλις ένας ενδιαφερόμενος και για τον λόγο αυτό τα σπίτια που διατίθενται ξεπερνούν τις 200.000. Πολλοί εργολάβοι οικοδομών αναγκάζονται να μισθώσουν τα απούλητα σπίτια προκειμένου να έχουν κάποιο σταθερό εισόδημα. Παράλληλα, τις τιμές τις διαμορφώνει πλέον ο ενοικιαστής, ο οποίος ζητά μειώσεις από τον ιδιοκτήτη, κι αυτός με τη σειρά του αναγκάζεται να δεχτεί, αφού φοβάται μη χάσει το μηνιαίο εισόδημα που εισπράττει.
Όπως τονίζουν οι εκτιμητές, οι μεγαλύτερες μειώσεις σε όλη την Ελλάδα σημειώθηκαν σε πόλεις όπου κατά την έναρξη της κρίσης υπήρχαν πολλά απούλητα σπίτια. Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει και πλήρης ανυπαρξία αγοραστών, κάτι που οφείλεται στην υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, στη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, στην ανυπαρξία δανείων, στην υψηλή ανεργία και στην κακή ψυχολογία, η οποία επιβαρύνθηκε από τις τελευταίες εξελίξεις μετά τις εκλογές.
Σημαντικό είναι το γεγονός ότι πολλά κενά σπίτια υπάρχουν επειδή είναι αρκετοί οι ξένοι που έφυγαν από την Ελλάδα, αλλά και γιατί μετανάστευσαν πολλοί Έλληνες στο εξωτερικό. Παράλληλα, πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονιών τους λόγω οικονομικής αδυναμίας, ενώ υπάρχει και η δημογραφική ανισορροπία στη χώρα. Αποτέλεσμα είναι να περισσεύουν πολλές χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα, κάτι που πιέζει τις τιμές προς τα κάτω.
zougla.gr
